Se supone que el banco malo será la gran solución para el mercado
inmobiliario, ya que obligará a las entidades nacionalizadas a reconocer
fuertes pérdidas en sus ladrillos y a ponerlos en el mercado con
importantes rebajas, lo que a su vez obligará a los bancos 'sanos' a
seguir su ejemplo para ser competitivos. Sin embargo, no es oro todo lo
que reluce. El nuevo vehículo comprará los activos a las entidades por encima del precio teórico de mercado, según Economía. Y como en teoría no puede venderlos por debajo del precio de adquisición, la consecuencia es que evitará que los inmuebles bajen hasta donde el mercado les llevaría.
Y los demás bancos tampoco harán tantas rebajas. Además, como tiene 10
años para vender los activos, lo lógico es que espere para sacar un
mejor precio, lo que retrasará aún más el ajuste.
El banco malo, la agencia estatal encargada de gestionar los activos
inmobiliarios (y posiblemente otros créditos problemáticos) de las
entidades nacionalizados, las adquirirá a lo que se conoce como "valor económicamente sostenible en el tiempo",
que significa el valor que se supone que puede obtenerse más tarde por
unos activos que ahora mismo valen prácticamente cero. "Ahora mismo hay
que distinguir muy claramente entre valor y precio", explica Javier Kindelán,
presidente del área de valoración de CB Richard Ellis. "Por ejemplo,
hay suelos en sitios muy buenos que tienen un precio muy bajo porque
nadie los compra hoy por hoy, pero cuyo valor potencial es muy elevado".
¿Por qué se toma ese valor? Pues para evitar la volatilidad del mercado a
corto plazo. Este planteamiento parte de la base de que el mercado
actual en España no es normal, sino que está distorsionado por la falta
de demanda, y por eso los precios que se pueden obtener no son fiables y
no deben tenerse en cuenta. No obstante, numerosos economistas
consideran que precisamente lo que hace falta para reactivar el mercado es que los precios bajen para encontrarse con la demanda.
"Demanda hay, pero a unos precios todavía más bajos que los actuales",
señala uno de estos expertos. "Si queremos que el mercado vuelva a
funcionar, y con él la economía, no hay más remedio que bajar mucho más
los precios, y que las entidades o el banco malo asuman las pérdidas
correspondientes".
De hecho, la diferencia entre ese valor y el precio actual de mercado se considerará ayuda de Estado y se restará del capital del rescate que recibirán las entidades del Fondo Europeo de Estabilidad Financiera, tal como ha adelantado esta semana El Confidencial. Pero, a su vez, este sobreprecio supone un suelo para las bajadas de precios,
que no podrán caer por debajo de ese valor. El principio de uso
eficiente de los recursos públicos, que rige las ayudas de Bruselas,
exige que el banco malo no pierda en la venta de los activos, esto es,
que los venda como mínimo al precio al que los adquiera.
Este suelo a las bajadas de precios del banco malo permitirá a los
bancos 'sanos' (no nacionalizados) limitar también las rebajas de sus
precios. Es verdad que los decretos dictados por el ministro Luis de Guindos
les obligan a provisionar fuertes porcentajes de sus activos: el 80%
del valor del suelo, el 65% de la vivienda en construcción y el 35% de
la terminada. Por tanto, pueden aplicar esas rebajas para venderlos sin
incurrir en pérdidas adicionales. Pero, obviamente, prefieren venderlos a un precio superior para recuperar parte de esa pérdida.
Por ejemplo, si un banco tiene un piso valorado el 100 y como resultado
de los decretos lo debe valorar en 65 (perdiendo 35), preferirá venderlo
por 75 y obtendrá 10 de beneficio que minorarán su pérdida. Por tanto, si un competidor tan formidable como el 'banco malo' no le obliga a vender a
65, intentará no hacer una rebaja tan grande y recuperar el mayor
porcentaje posible del valor inicial al que financió ese piso.
¿Valor inferior a las provisiones de De Guindos?
Una de las grandes incógnitas que deben despejarse respecto al banco
malo es si el citado valor económicamente sostenible en el tiempo será superior o inferior al valor de los inmuebles en balance una vez aplicadas las provisiones de De Guindos (que
tampoco pueden acometer las nacionalizadas Bankia, CatalunyaCaixa,
NovaGalicia y Banco de Valencia sin el dinero del rescate). Es decir, si
este valor obligará a practicar mayores rebajas que las que ya
estipulan los Decretos o si dará incluso cierto alivio a las entidades.
De ahí que sea crítica la valoración de los activos para su traspaso al banco malo. Una tarea para la que el FROB elegirá a entidades especializadas independientes,
aparte de las contratadas para su diseño -Álvarez & Marsal, Nomura,
PwC y Cuatrecasas- y de las que también debe elegir para su gestión
después de negar la posibilidad de que se encarguen de ello las propias entidades nacionalizadas, como pretendían éstas.
Efecto inicial positivo
Aunque dependerá de estas valoraciones, los expertos esperan que el efecto inicial del banco malo sea una bajada de los precios.
Así ocurrió en Irlanda, donde la banca tenía inmuebles valorados a
80.000 millones de euros que se traspasaron a esta entidad (que allí se
llamó NAMA) por 32.000. Además, los precios bajaron todavía más, por lo
que el NAMA tuvo pérdidas los dos primeros años de actividad. No
obstante, aquí no se puede hacer una comparación directa con España por
el efecto de las provisiones que nuestro Gobierno ya ha obligado a dotar
sobre el valor inicial de estos inmuebles. En todo caso, en Irlanda
también se tomó el "valor económicamente sostenible en el tiempo".
Otros efectos positivos del banco malo, según Kindelán, son que un solo
gestor controlará todo ese stock de ladrillos, con lo que le permite
ordenar y clasificar los activos para su venta, elegir dónde debe actuar
en cada momento y optimizar su precio, en vez de tener a varias
entidades compitiendo entre sí como ocurre en la actualidad. Este
profesional recuerda además que los bancos ya ofrecen importantes
descuentos en vivienda terminada, que llegan al 30% en capitales de
provincia y al 60% en la costa. ntexctlytht1...
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